作者：凌家琪

　　据有关媒体报道，十七届三中全会将就农村闲置土地的流转作出重大决定。相关决策基点是“三农”问题，但是对中国城市化运动的推进具有十分深远影响。据有关报道，相关重大决定包括：农村闲置耕地、宅基地的使用权可自由转让。其中，宅基地长期使用权可以转让给城市居民，恐或对中国房地产市场产生重大影响。

　　影响之一是开发商获得土地的谈判对象从政府机构转向农民或意见领袖(如农村基层组织)。随着中国城市化运动的推进，大批城市土地已经被规划开发，新一轮的城市房产开发势必扩展到农村领地。农村的闲置土地必定成为开发商的“生产原料”。农民以什么价格、什么条件卖出闲置土地，政府在闲置土地的买卖中将会设置哪些壁垒，这些因素直接影响到农村闲置土地上建造起来的房产的价格。目前农村闲置土地的开发采用的是计划征用方法。据中国城郊经济研究会调查，土地用途转变增值后的收益分配：政府得60%至70%，村级集体组织得5%至30%，农民只得到5%至10%。如果土地买卖的谈判对象直接是农民，不仅使农民能够扩大收益，还将会形成相同地域相同环境下土地价格的下降。由此，住宅建造的低成本使开发商在市场不景气时，大幅度降房价成为可能。如果地价不降，房价肯定不能大降，在高地价高房价的市场中，任凭市场消费者采取观望态度，房价的大幅度下降是完全不可能的。

　　虽然有专家认为，中国房价是市场需求决定而非成本推动。但低成本确实让房价大幅下降具备了可能。

　　影响之二是农民完全可以自己成立规范化的房产开发公司，如果说卖土地类似于卖原料的话，农民组建的房产公司不卖“土地原料”，而是按照市场需求，对土地“深加工”后卖产品——住宅。这样的运作，相等于目前农村宅基地住宅的买卖，具有很大市场灵活性和价格回旋余地。以目前的市场状况看，农村宅基地住宅是按照竞争策略来定价，同一地区相同品质的住宅，商品房买8000元/平方米，农民宅基地的房子大约在5000~6000元/平方米。即使宅基地房买卖合法化后，宅基地房与城市商品房之间还会具有相当的价格落差。

　　这个落差不仅仅是农民售房的要价低造成，而是由房产开发中土地买卖的次数决定。目前的房产开发，土地实际上经过两次买卖。第一次是政府把土地卖给开发商，第二次是开发商把房子造好，卖给社会公众，在房价中，包含着土地价格。土地是最大的成本，目前土地出让采用招、拍、挂的方式，使高价获得土地的开发商遭遇市场不景气时难以按照市场需求，随行就市，大幅度降价赢得脱手，在高地价面前，开发商只能拔高房价。相反，农民开发房产的最大价格优势，就是土地只须经过一次买卖，土地买卖直到房产销售时才发生(因为房价包含地价)。农民开发的房产具备极大的灵活性，能够市场兴旺时，价格定高；市场低迷时，价格定低，随行就市。

　　若农村宅基地的流转放开按照上述路径运行，那么，将割裂已经形成的中国房地产价格体系，在房价梯度排列中，以梯度推进的方式对房价下降产生作用。(作者系华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员)